限制外资
中央政府限制了外商在中国房地产业的投资
在抱怨了前几个月外商投资在中国蓬勃发展的房地产市场上的影响所带来的压力之后，中央政府本月公布的171号文件采取了实质性的措施来对这个领域进行降温，在外商投资和房屋产权上做了诸多限制。本文将对此新法令的主要内容进行剖析，并探讨一下它们对于整体市场尤其是外商投资而言有何影响。
171号文件中有关中国房地产领域内外商投资的主要问题涉及到谁可以对房屋拥有产权以及购买房屋的资金如何解决。概括来将，171号文件公布之前存在的三种不同产权形式如今依然延续着，分别是（1）境外机构（2）境内机构（3）独立个人。但是，每种形式的产权范围和环境都已经被限制或者改变了。
之前境外机构无论出于投资还是自用目的都可以在华对房屋拥有产权。现在新的规定声明境外机构只有明确被批准在中国设立分公司或代表处的情况下、出于自用目的才可以在中国购买房屋和拥有产权。而出于投资目的的境外机构不允许对中国房屋拥有产权。这个规定将对拥有中国房产的外国投资者所用的税务结构产生一些影响，对出于自用目的而购买房屋的公司则影响不大。
现在如果外国企业想在中国投资房产，他们必须在这里建立一个合法的公司实体（比如外商独资企业（WFOE）或者外商投资企业（FIE）），之后房屋的合法产权将注册在此境内机构名下。如果总的投资金额为一千万美金或以上，那么此境内机构的注册资金不能少于总投资金额的50％。主要的问题在于必须用于房产投资现金的大幅度增长（许多投资者倾向于使用70-80%的贷款）。
对于外国个人来说，只要在中国工作或学习满一年，他们就能以“自用”的名义买入房产作为住宅。虽然没有明确提出，但是一般来说香港，澳门和台湾居民不受上述限制。不过他们仅限以“自用”名义购入一定楼层面积的房产。尽管条文没有完全确定，但意思基本没错。中央政府的目的在于控制外国个人名下的住宅产业。非华人出身的人士和拥有中国国籍的人干或中国本土人士相比，对其房屋供应情况的相关规定似乎更为明确。
以上是对171号文件内容的一个大致概括而非试图对它进行明确的叙述。具体内容可以咨询相应的法律顾问或者财务顾问。
对于那些已经并且想继续活跃在中国房地产业的外商来说，这个新的法令可能会引起一些税务和财政方面的麻烦。但是事情总会有解决的办法。对于个人来说情况也可能也一样（那些铁了心要拥有多个住所的人可能会假借某个合法的公司实体来占有他想要的房屋，这种情况不是不可能）。
假使这些外国公司和个人有办法钻到这个新法令的空子，那么它对于中国的房地产业将有何影响呢？这恐怕是人们最感兴趣但又最难回答的问题。从之前公布的资料我们能看出一些蛛丝马迹来。
根据商务部的资料显示，2003年外商直接投资达到530亿美元，其中用于房产领域的投资就达到500亿美元。假设房地产方面的潜在增长在2005年600亿美元的外商直接投资当中占到100亿美元，我们可以从中推断并且了解到外国资本对于中国商业地产的影响。根据中央银行的报告，2005年商业房地产从国内银行的借贷保持在3830亿美元。假设2005年外商直接投资总额为100亿美元，其中购买者从国内的商业银行贷款70％，换句话讲，商业银行发放给外国投资者的贷款达到230亿美元，相当于借贷总额的6％，也就是说，相对于本国投资者，外资在中国商业房产领域有着举足轻重的影响。
在私人投资领域，情况似乎不太一样。根据中央银行的报告，2005年中国商业银行借贷给个人用于住宅购买的金额达到2300亿美元。同样，假设有70％的购房资金来自银行借贷，房屋均价为15,000/m2，可以得出116,000个外国人的按揭贷款在商业银行的借贷比例中仅仅占到10％。包括香港和台湾居民在内，就在中国大陆购买房产的外国买家而言，这样一个数字不会特别让人惊讶。外国私人资本的介入可能会让住宅市场火起来，尤其是高端住宅。
以上的推断只考虑到了主要商业银行的借贷，但是对外国资本在中国市场上的潜在影响也并非只字不提。对于商业房产来说，外国资本的进入似乎仍然是相对有利的，但对于住宅来说就不那么有利了。对于中央政府来讲，也许最大的挑战在于如何使发达的东部沿海省市和欠发达的中西部地区之间达到一个完美的平衡。上海的银行借贷占到全国按揭总额的20％，不得不说这是一个典型的案例。撇开成绩不谈，看起来似乎是用来控制实际的和可预计的外国房产投资的国家立法将目标定在一些高成本高消费的东部城市了。大家心知肚明。
