注册难题
随着圣诞节的临近，我们认为在节前陷入真正的繁文缛节当中能够使读者们兴奋起来。在这种情况下，在相关的房地产交易中心将租赁合同进行注册成了此时的繁文缛节。在我们分析圣诞期间的这些官僚作风之前，我必须做一个很不合时宜的限制：本文并非就如何在上海注册租赁合同提供法律咨询，它更多的是以工作笔记的形式来记录一些客户需要注意的事情。
在上海，当租赁双方签订完合同之后，无论是私人的还是公司的交易，都必须将合同进行注册。注册必须到房屋所在区的房地产交易中心进行。实际上，居住房屋的租赁合同很少拿去注册。对于商业租赁，是否注册往往取决于租赁双方商业和法律上的要求。因此，除非有特别的目的或要求，很少有人会主动将租赁合同拿去注册。
注册合同的原因和要求有以下两类。第一是法律理论。根据法律，只有经过注册并且得到“租赁登记证”的合同才会被法律承认，也只有这样才能出现纠纷的时候通过法庭得到赔偿或者合同上所注明的仲裁权。没有经过注册的合同显然在合法性和赔偿权上不具备此类保障。然而，由于合同没有在当地房地产交易中心进行注册而被法庭驳回的案例却也没有出现过。
注册合同的第二个原因更多的是与法律实践相关。对于那些初次在上海设立的分公司来说，它们要求提供的文件当中包括一份长达1年的有效合同以及一份租赁登记证书。没有这两份文件，公司无法成立。事实上，这才是将租赁合同进行登记最大的驱动力。
一旦公司决定将租赁合同进行注册，有趣的事情就开始了。首先，当地的房地产交易中心不会接受上海市正式发行的标准版本以外的租赁合同。实际上，这份标准合同相当简单，甚至简单得不足以应付那些更为复杂或者商业价值比较高的交易。对于这样的交易，客户往往需要另外再签订两份合同：一是与相关业主的商业合同，二是授权注册的法定合同。这种令人不甚满意的情况只有在一种条件下才有可能避免，那就是业主碰巧是当地政府所属的公司。在这种情形下，一般来说房地产交易中心会允许双方使用非标准版本的合同。有时交易中心也会接受附件中带有重要补充条款的标准合同的打印版本。关键在于非标准合同必须带有附加条款。
另外一个考虑，尤其是那些前身为工业建筑的租赁办公室，就是房屋用途上的使用许可。要成功以办公室的名义进行注册，业主的产权证上必须明确为“办公”用途。如果没有，就算房屋可以作为办公室出租，房地产交易中心也不会批准合同以办公用途进行注册，这样就拿不到租赁登记证，而成立公司所需的文件程序也会缺少这重要一环。当然也有例外（非正式情况下）：如果公司即将前往相关税务局进行税务登记，房地产交易中心就会对房屋用途的特别注明不做要求(以未来税收收入为凭证)。
这里重复一下，如果你租赁一处房屋作为办公室，而它的产权证上并非办公用途（比如它有可能是工业或商业用途），你仍然可以把它用作办公室，只是不能将合同进行注册而已。如果所租赁的办公室仅仅用来设立一个分支机构，或者在别处已经进行注册，就更不是问题了。租户寻找创意型办公室的时候往往也要在这点上保留灵活性。因为如果这是在中国的第一个办公场所，你当然想小心驶得万年船。
